Некоторым поможет только бульдозер

Это больше, чем в Москве или в Санкт-Петербурге. Одни считают, что пора остановиться, другие — что надо продолжать строить, обещая инвесторам золотые горы. На мой взгляд, неправы и те и другие.
Несмотря на кажущееся изобилие, выбор у покупателей невелик. По разным оценкам, качественной торговой инфраструктуры в Екатеринбурге не больше 10%. Остальные 90% требуют улучшения — вот потенциал для роста. Многие крупные ТЦ и ТРЦ появились в начале 2000-х гг., когда девелоперы не знали тайных пружин покупательского спроса. Теперь их арендаторы уходят к конкурентам, вложившимся в современные торговые площади, — кризис этот процесс активизировал. Аутсайдеры могут ждать, пока их коммерческая недвижимость умрет своей смертью, либо заняться ее реконцепцией. Рынок меняется быстро — в практике были случаи, когда собственники пересматривали концепцию объекта на ходу (например, бизнес-центр NEBO замышлялся как универмаг, а зарабатывает на аренде офисов).
Нечто похожее было и у PRED Group с ТиДЦ «Европа». Прежде чем взяться за этот проект, мы отказались от трехзального кинотеатра и боулинга — уже потому, что на ул. Малышева строился ТРЦ «Алатырь», а на ул. Вайнера расширялся ТРЦ «Гринвич». Вместо гостиницы, не рассчитанной на профильного оператора, появились офисы — они быстро нашли владельцев. К счастью, мы не доверились консультантам, убеждавшим, что позиционирование центра «Европа» в премиальном сегменте неуместно. Пул арендаторов набирали сами — нам удалось договориться даже с компанией Bosco, хотя эксперты уверяли, что в регион она не пойдет.
В целом реконцепция может оживить старые ТЦ, хотя иногда проще подогнать бульдозер и все снести, а освободившееся место использовать с большей выгодой. Тем более что эти объекты давно окупились и принесли собственникам хорошие деньги. Но решатся на такой шаг немногие.
Пока они будут думать, новые торговые центры перетянут трафик на себя. Не ошибусь, предположив, что девелоперы уже ищут деньги под новые проекты. Вопрос лишь в том, насколько они соответствуют конъюнктуре. Важно не обманывать инвестора, не лакировать действительность — реальная экономическая эффективность проекта и гарантии важнее красивых картинок и пиара. Это помогает сделать партнерские отношения длительными. Напрасные ожидания инвесторов отразятся на всем региональном рынке коммерческой недвижимости. В этом случае его репутацию не спасут ни красивый бренд города, ни заверения консультантов о высоком потенциале роста.
Инвестор готов рисковать, но хочет знать, какие риски вы готовы с ним разделить. Он видит — выигрывает тот, кто приходит первым. Auchan и METRO достались дешевые входные билеты, а крупнейшая торговая сеть Wal-Mart ушла с рынка, не сумев купить ни одного российского оператора. По иронии судьбы, Лев Хасис, возглавлявший Х5 Retail Group, которая перехватила у Wal-Mart торговую сеть «Копейка», отвечает теперь за развитие американского ритейлера. Недавно он обещал, что Wal-Mart вернется в Россию. К тому времени, когда это случится, Auchan и METRO упрочат свои позиции. В сентябре владельцы сети Auchan откроют в Екатеринбурге торговый центр Leroy Merlin. Специалисты PRED Group нашли им площадку, помогли оформить участок в собственность и построить здание. Вслед за Leroy Merlin появится гипермаркет спортивных товаров Decathlon —переизбыток торговых площадей иностранцев не смущает.
Впрочем, торговые центры — лишь один из сегментов рынка коммерческой недвижимости. Екатеринбургу сильно не хватает бизнес-парков с недорогими офисными помещениями. Такие объекты позволили бы развить окраины и перенаправить транспортные потоки. Пионером в этом деле была компания «Лидер», построившая в 2002 г. ТРЦ «Екатерининский» — он отсекал часть потоков, двигавшихся к центру (в том числе из других городов), и притягивал потоки обратного направления. ТЦ «МЕГА», который IKEA построила в Химках, стал центром роста для этого района — территория начала быстро застраиваться. Екатеринбургу не хватает таких точек роста — девелоперы могут создать их, если предложат инвесторам грамотные проекты.
Геннадий Черных
Колонка написана специально для «Делового квартала»